ここのところ不動産市況が活況ですが、国交省の調査では、マンション指数は全国で6.8%の上昇(2010年平均を100として)であり2013年３月から28ヶ月連続のプラスとなっているということです。

今回は、「不動産売買契約の解消」についてご紹介致します。

Q、不動産売買契約を締結した後、この契約を一方的に解消する方法はありますか？

A、一方的に解消する方法としては、[契約の解除][クーリング・オフ]の制度があります。

契約解除

契約解除とは、契約が有効に成立した後に契約を締結した当事者の一方からの意思表示によって、締結された契約を契約前の原状に回復することを言います。この解除によって、契約は当初から存在しなかったこととなるため、履行されていない債務は履行の必要がなくなり、既に履行がされている場合は、受領したものを返還するなどして契約前の状態に戻すことになります。

認められている解除権

法定解除権：法定の事由であるもの
約定解除権：当事者間の契約により特別に定められた解除権（手付解除、買い戻し　等）

法定解除権は、債務不履行です。この債務不履行には①履行遅滞　②履行不能　③不完全履行　④付随的債務の債務不履行　があります。これら以外にも、想定外の事情が発覚した際の措置として「事情変更の法理」や「錯誤無効」「詐欺取消」「売主の担保責任」が認められる場合、法定解除権と認めます。

「事情変更の法理」とは、契約当時、当事者が予想もできなかった事実が発生したことにより、当初の契約内容に当事者を拘束することが極めて過酷になった場合、契約者の信義に反する結果になることから契約の解除が認められています。

「売主の担保責任」とは、売買の目的物が他人の権利に属しており買主に移転できない場合や、契約時にすでに目的物の一部が滅失、欠陥があったり、所有権以外の制限がありそのため利用が妨げられるような場合などです。これらの場合は、原則として売主の過失は問われません。

クーリング・オフ

契約者は、次のような条件を満たす場合書面により契約申し込み撤回、解除が認められます。

①宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地建物の売買であること

②宅地建物の引き渡し前、又は代金全額の支払いが完了していないこと

③次の場所以外の場所で契約をしたものであること

• 事業者の事務所
• 継続的に業務を行うことができる事務所以外の施設
• １団の団地を分譲するための現地案内所。モデルルーム等。
• 買主が自ら申し出た場合の自宅や勤務先

④業者が次の内容を書面で買主に告げた日を含めて８日以内であること

• 買受けの申し込みをした者、又は買主の住所氏名
• 売主である業者の商号または名称、住所、免許番号
• クーリング・オフ制度ができる旨
• 申込の撤回などがあった場合、業者はそれに伴う損害賠償または違約金の支払いを請求できないこと
• 申込の撤回などは、買受けの申し込み撤回などを行う旨を記載した書面を発した時にその効力を生じること
• 申込みの撤回などがあった場合、手付金その他の金銭が支払われていれば業者は遅滞なくその全額を返還すること

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